Jak sfinansować budowę domu ?

Myśląc o budowie domu, warto zastanowić się nad sposobem sfinansowania budowy.

Dlatego w tym wpisie zawrę: jak się zabrać za rozpoczęcie tematu oraz jak wygląda cały proces budowy domu od strony finansowej.

Zacznijmy od tego, że większość banków skredytuje nam budowę domu. każdy z nich ma jednak swoje warunki. Co z jednej strony utrudnia mi opisanie wszystkich możliwych rozwiązań, a z drugiej strony pozwala na dużą elastyczność i wpasowanie się z warunkami niemal dla każdej rozpatrywanej sytuacji.

Pierwszą i najważniejszą rzeczą jest zbadanie zdolności kredytowej. Bez zdolności kredytowej nic nie zbudujemy (chyba że mamy własną gotówkę 😉 )

Jeżeli masz wątpliwości co do zdolności kredytowej to skorzystaj z Kalkulator zdolności.

Kolejnym warunkiem jest posiadanie działki budowlanej z wydanym pozwoleniem na budowę.

Wartość działki jest dla banku wnoszonym wkładem własnym. Oczywiście, im większe nasze finansowe zaangażowanie w budowę (im więcej wykonaliśmy etapów budowy), tym sytuacja jest dla nas korzystniejsza. Dzieje się tak dlatego, iż zarówno działka i część budowy, która została wykonana (załóżmy wyprowadzony stan zerowy), liczone są jako wkład własny.

Minimalna wymagana wysokość wkładu własnego wynosi obecnie (2015 rok) 10 % od końcowej wartości nieruchomości. Czyli, jeżeli nasz wymarzony dom po wykończeniu będzie wart rynkowo np. 400 tys. zł., to nasz minimalny wkład własny powinien wynieść 40 tys. zł.

Często wymóg ten spełni wartość działki, którą już posiadamy. Co ważne: wartość działki może być przyjęta z aktu notarialnego dokumentującego nabycie lub też z oszacowania przez rzeczoznawcę. To, która wartość będzie przyjęta do analizy zależne jest od:

  • Czasu jaki upłynął od momentu nabycia – im więcej czasu upłynęło od zakupu, tym większe prawdopodobieństwo, że wartość będzie przyjęta z wyceny.
  • Sposobu nabycia działki (możliwe, że stałeś/aś się właścicielem działki w drodze darowizny lub spadku) wówczas jedynym sposobem ustalenia wartości działki jest wycena rzeczoznawcy.

Kolejnym ważnym elementem, wpływającym na wysokość wkładu własnego, jest postęp prac dotychczas wykonanych. Krótko mówiąc im więcej prac zostało wykonanych tym, zgodnie z harmonogramem budowlanym, więcej wkładu własnego zostanie nam zaliczone.

Trzecią składową wkładu własnego jest wysokość posiadanej własnej gotówki, którą zamierzamy przeznaczyć na sfinansowanie budowy.

Podsumowując:

wkład własny = wartość  działki + wartość zaangażowania w budowę + udokumentowane środki jakie jeszcze posiadamy.

Dlaczego to jest aż tak ważne ?

  1. Im większy wkład własny tym lepsza oferta kredytowa – warto zadbać, by wyniósł ponad 20 % , wówczas bowiem marże większości banków „spadają w dół” !
  2. Im większy wkład własny tym mniej potrzebujemy kredytu, brzmi to jak banał, lecz w dalszej części artykułu postaram się opisać dlaczego jest to istotne przy budowie domu, zwłaszcza metodą gospodarczą.

A co, jeśli nie posiadam działki ? Czy mogę sfinansować zakup działki i budowę domu jednocześnie?

Oczywiście jest to możliwe. Jednak w ten sposób ograniczymy sobie już możliwość wyboru banku, ponieważ nie każdy bank akceptuje taką formę finansowania.  Pozostałe mają szereg wymagań co do takiej działki.

Przede wszystkim bezwzględnie grunt taki musi być gruntem budowlanym. Żaden bank nie sfinansuje zakupu działki rolnej, którą to później nabywca w drodze administracyjnej przekształci w budowlaną. Dobrze jest, jeżeli działka posiada wydane warunki zabudowy, a najlepiej wydane prawomocne pozwolenie na budowę. Wówczas można się starać o kredytowanie zakupu takiej działki.

Ważne jest by pamiętać, że należy posiadać zdolność kredytową na zakup działki oraz na budowę domu. Dodatkowo na tym etapie bank będzie żądał udokumentowania posiadania własnych środków na wymagany wkład własny liczony od wartości zakończonej budowy.

Czy mogę wziąć kredyt tylko na wybudowanie stanu surowego, a resztę wykończyć z własnych środków w późniejszym czasie ?

Sfinansowanie części budowy jest możliwe tylko wówczas, kiedy udokumentujemy, iż na dzień przyznania kredytu posiadamy wystarczającą ilość środków na dokończenie budowy. W innym przypadku bank nie zgodzi się na udzieleniu kredytu na wybudowanie części domu. Dzieje się tak ponieważ bank może zabezpieczyć się tylko na budynku oddanym do użytkowania, czyli skończonym, gotowym do zamieszkania.

W związku z powyższym, część banków ustaliło minimalną cenę wybudowania 1 mkw domu, tak aby mieć pewność, iż starczy nam środków na dokończenie budowy.  Wysokość minimalnej kwoty wybudowania wynosi od ok 2000 zł/mkw do nawet 2500 zł/mkw. Co oznacza, że koszt wybudowania domu o powierzchni użytkowej 150 mkw może być przyjęty jako kwota od 300 tys. do 375 tys. zł. Od tej wartości będzie liczony wymagany wkład własny oraz minimalna wysokość udzielonego kredytu. Są też banki, które nie podają minimalnej kwoty wybudowania 1 mkw. Stosują one tylko im znane różnego rodzaju przeliczniki, zależne od regionów i analiz harmonogramów budowy.

house2

Przykłady:

Budowa domu o powierzchni 150 mkw, wartość działki 50 tys zł, bank kredytujący przyjmuje minimalny koszt budowy 1 mkw = 2500 zł.

Koszt wybudowania domu wg Banku: 150 mkw x 2500 zł = 375.000 zł

Odliczamy wkład własny w postaci działki i wychodzi nam minimalna wysokość kredytu w przykładowym banku = 325.000 zł.

Nasz wkład własny wyniesie ok 14 %, w związku z tym nie możemy liczyć na obniżone marże bankowe.

W takim przypadku wysokość raty miesięcznej dla 30-letniego okresu kredytowania wyniosłaby od 1420 zł do 1635 zł.

Więcej na temat różnic w wysokości rat przeczytasz w moim wpisie: Jak stracić 50 tys. na kredycie hipotecznym

 

Dla porównania ta sama budowa domu w innym banku, w którym koszty wybudowania 1 mkw są ustalone na niższym poziomie np. 2000 zł/mkw.

Koszt wybudowania wg banku wyniesie 150 mkw x 2000 zł = 300.000 zł

300.000 zł – 50.000 zł wartość działki = 250.000 zł kredytu.

Nasz wkład własny wciąż nie przekroczy 20 % i w tym przypadku wyniesie ok 16 %,. Niestety i w tym przypadku uzyskamy kredyt na wyższych marżach.

Rata kredytu dla 30 letniego okresu wynosiła by od 1090 zł do 1257 zł

 

Więcej na temat różnic w wysokości rat przeczytasz w moim wpisie: Jak stracić 50 tyś na kredycie hipotecznym

 

Kolejny przykład, to budowa domu o powyższych parametrach, z tą różnicą, że zwiększymy swój wkład własny, tak by osiągnąć poziom 20 %.

Przyjmę wartość kredytu 300 tys. zł, natomiast wartość nieruchomości 400 tys zł. Wówczas wyjdzie nam wkład własny w wysokości 25 %.

Rata przy 25 % wkładzie własnym wyniesie od 1257 zł do 1474 zł

Dla porównania rata dla tej samej wartości kredytu,

jednak wkładu własnego poniżej 20% wyniesie od 1310 zł do 1509 zł – czyli zyskamy od 30 zł – 50 zł/msc

 

Więcej na temat różnic w wysokości rat przeczytasz w moim wpisie: Jak stracić 50 tyś na kredycie hipotecznym

 

Uzyskałem kredyt na budowę domu. Co dalej ?

Kiedy już uda nam się otrzymać pozytywną decyzję kredytową, czeka nas zapoznanie się z warunkami, na jakich bank przyznał nam finansowanie. Oprócz oczywistych parametrów jak wysokość marży, prowizji, wymaganych zabezpieczeń czy dodatkowych ubezpieczeń w umowie kredytowej znajdziemy pozycję zwaną transzami.

Analityk, czyli osoba decyzyjna w banku, ściśle określi ilość oraz wysokość wypłacanych transz. Oznacza to, iż nie otrzymamy od razu całej kwoty na budowę. Zostanie ona rozbita na kilka transz. Dopiero po udokumentowaniu zrealizowania ustalonych etapów poprzedniej transzy bank wypłaci kolejną.

Wysokość transz oraz ich rozliczenie jest ściśle uzależnione od harmonogramu budowy. Należy się również liczyć z kosztami inspekcji przed każdą wypłatą kolejnej transzy oraz z kosztem samej wypłaty transzy (średnio łączny koszt uruchomienia kolejnej transzy wynosi około 500 zł).

Warto również wiedzieć, że kredyt na budowę domu  jest kredytem budowlano-hipotecznym. Oznacza to, że składa się z dwóch etapów.

Pierwszy etap to cały okres budowy, który charakteryzuje się tym, że raty płacimy od wysokości wypłaconych transz a nie przyznanego kredytu. Czyli jeżeli uzyskaliśmy kredyt na kwotę 300 tys. zł a bank wypłacił nam pierwszą transzę w wysokości 50 tys zł, to płacimy ratę od kwoty 50 tys zł do czasu, aż bank nie wypłaci kolejnej transzy. Wadą okresu budowlanego jest jednak to, że w trakcie jego obowiązywania obowiązuje podwyższone oprocentowanie – z reguły o 1%.

Po zakończeniu budowy i uzyskaniu zgód na użytkowanie kredyt jest konwertowany z kredytu budowlanego na kredyt hipoteczny, który to będzie naszym docelowym kredytem. Wówczas to zaczynają obowiązywać warunki spłaty ustalone pierwotnie w umowie kredytowej.

Sytuacje opisane w tym artykule są sytuacjami najczęściej spotykanymi. Z doświadczenia jednak wiem, że każda budowa jest inna i ciężko było by zawrzeć w jednym artykule wszystkie możliwe rozwiązania.

Osobiście chętnie zmierzę się z każdą budową domu.

Dlatego jeśli masz jakieś pytania bądź wątpliwości to służę pomocą.

Skorzystaj z poniższego formularza kontaktowego lub umów się na spotkanie telefonicznie : 667 995 271

Imię i Nazwisko

Adres e-mail

Numer telefonu

Miejscowość, w której planuje Pan/Pani budowę:

Powierzchnia użytkowa budowanej nieruchomości:

Szacowana wysokość kredytu:

Wartość wkładu własnego (działka + środki własne)

Abym mógł wstępnie wyliczyć zdolność kredytową, proszę podać następujące informacje:

Ilość osób w rodzinie:

Średni udokumentowany miesięczny dochód dla całej rodziny:

Rodzaj dochodu:

Umowa o pracę czas nieokr.Umowa o pracę czas określ.Działalność gosp. KPiRDziałalność gosp. RyczałtInna

Łączna suma rat kredytów:

Łączna suma limitów kart kredytowych, debetów:

Dodatkowe informacje, mogące mieć wpływ na uzyskanie kredytu:



Zgodnie z wymaganiami ustawy o ochronie danych osobowych, niezbędne jest zaakceptowanie poniższej zgody.
Akceptacja poniższej zgody na przetwarzanie danych jest dobrowolna.
Brak akceptacji jest równoznaczny z brakiem możliwości wysłania formularza

Wyrażam zgodę na przetwarzanie podanych danych osobowych przez OpiekunPortfela.pl Maciej Kukawski z siedzibą w Barlinku, zgodnie z zasadami określonymi w Polityce Prywatności, dostępnej na stronie www.opiekunportfela.pl. Wyrażam zgodę na otrzymywanie od OpiekunPortfela.pl, Maciej Kukawski z siedzibą w Barlinku , na podany adres e-mail informacji handlowych za pośrednictwem poczty elektronicznej w rozumieniu ustawy z dnia 18 lipca 2002r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (Dz. U. z 2002 r., Nr 144 poz. 104). Administratorem danych osobowych jest OpiekunPortfela.pl Maciej Kukawski z siedzibą w Barlinku, 74-320 Barlinek, przy ul. Wodna 2 , NIP: 5971591874, REGON: 320670922. Ma Pan /Pani prawo dostępu do podanych danych oraz prawo ich poprawiania. Podanie danych jest dobrowolne.