Idealna ścieżka kredytobiorcy

how too3

Dziś postaram się opisać wzorcową ścieżkę, jaką powinna przebyć osoba kupująca mieszkanie/dom z pomocą kredytu hipotecznego. Podążanie nią, zagwarantuje Tobie płynne i bezstresowe nabycie swojej nieruchomości. Skupię się na osobach, które planują zakup nieruchomości już wybudowanej. Dla osób planujących budowę domu zamieściłem osobny wpis, który znajdziesz w poniższym linku:

Jak sfinansować budowę domu.

Zazwyczaj pierwszym krokiem, jaki wykonują przyszli kredytobiorcy, jest poszukiwanie nieruchomości. Generalnie nie byłoby w tym nic złego. Dobrze jest mieć zrobione rozeznanie rynku.

Natomiast zdecydowanie odradzam  podpisywania umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości, bez sprawdzenia swoich możliwości finansowych, a co gorsza również stanu prawnego nieruchomości !!!

Niestety często się tak zdarza, że zgłaszają się do mnie klienci, którzy już podpisali umowę przedwstępną, często ze sporym zadatkiem i bardzo krótkim terminem końcowym umowy. Zadatek, jak wiadomo, skutkuje tym, iż w przypadku nie wywiązania się z umowy przez którąś ze stron przepada na rzecz drugiej.

Oczywiście nie twierdzę, że w tak krótkim terminie nie da się uzyskać kredytu hipotecznego. Jest to jak najbardziej możliwe. Aby to jednak było możliwe, to trzeba łącznie spełnić kilka warunków.

  1. Nasza sytuacja finansowa w oczach banku nie budzi zastrzeżeń.
  2. W 3-5 dni skompletujemy wszystkie wymagane dokumenty.
  3. Stan prawny nieruchomości nie budzi zastrzeżeń.
  4. Rzeczoznawca w kilka dni dostarczy operat szacunkowy do banku.
  5. Trafimy do banku, w którym proces hipoteczny jest szybki.

Jeżeli uda nam się spełnić wszystkie powyższe warunki, to faktycznie od dnia złożenia wniosku do podpisania umowy kredytowej może minąć 3-4 tygodnie, czyli zmieścimy się w 30 dniach.

Dodatkowo, działając pod presją czasu, ograniczamy się tylko do banków, które cały proces hipoteczny mają bardzo krótki. Niestety nie zawsze idzie to w parze z najlepszą ofertą …

Dlatego też, jeżeli w najbliższym czasie planujesz zakup nieruchomości, to poszukiwania ogranicz do przeglądania ofert i rozeznania rynku. Jeżeli jednak już znajdziesz docelową nieruchomość, na którą jest duże zainteresowanie, to zarezerwuj ją ustnie, w ostateczności możesz też spisać umowę rezerwacyjną i wpłacić ZALICZKĘ. Tak ZALICZKA różni się tym od ZADATKU, że w przypadku nie zrealizowania umowy kwota zaliczki zostaje zwrócona !

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zachęcam do kontaktu.

Bezpłatnie doradzę najlepsze rozwiązanie.

Kolejnym krokiem jest analiza stanu prawnego nieruchomości.

Najwięcej dowiemy się sprawdzając  zapisy w Księdze Wieczystej nieruchomości. Dodatkowo, jeśli nieruchomość jest w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, to niezbędne będzie również uzyskanie zaświadczenia z owej spółdzielni.

Jeżeli korzystasz z usług biura nieruchomości, to nie zaprzeczalnie biuro jest zobowiązane sprawdzić wszystkie formalności za Ciebie.

DLA MOICH KLIENTÓW BEZPŁATNIE WERYFIKUJĘ STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI.

Kolejnym krokiem, a właściwie moim zdaniem pierwszym, powinno być sprawdzenie swoich możliwości finansowych – zbadanie zdolności kredytowej, sprawdzenie możliwości uzyskania dopłaty MDM, wyliczenia kwoty wkładu własnego oraz dodatkowych środków na opłaty około-transakcyjne.

Informacje takie można uzyskać w każdej placówce bankowej lub też u dobrego doradcy kredytowego, który to przedstawi pełną ofertę wszystkich banków. W obu przypadkach usługi są bezpłatne. O tym, dlaczego warto skorzystać z usług doradcy więcej napisałem między innymi w artykule:

Jak stracić 50 tyś na kredycie hipotecznym

Mając wybraną nieruchomość oraz zbadane finanse możemy przystąpić do podpisania umowy przedwstępnej. O tym, co powinna zawierać taka umowa zamieszczę osobny wpis. Dziś skupię się na dwóch najważniejszych aspektach z punku widzenia osoby kupującej.

Pierwszym jest długość trwania takiej umowy.

Z mojego doświadczenia uzyskanie kredytu hipotecznego trwa od 20 do nawet 60 dni. Uzależnione jest to od rodzaju banku, w którym się staramy o kredyt, od skomplikowania transakcji, od szybkości dostarczania dokumentów do banku. Podany czas rozpatrywania wniosku jest czasem, w którym bank wydaje decyzję kredytową po otrzymaniu kompletnego wniosku kredytowego wraz z niezbędnymi dokumentami. W skrajnych przypadkach może ten czas być znacznie wydłużony, np. wówczas kiedy są problemy ze stanem prawnym nieruchomości i w międzyczasie trzeba je wyjaśniać lub pracodawca tydzień lub dwa wystawia zaświadczenie o dochodach. Sytuacji losowych może być dużo więcej.

Dlatego osobiście zawsze rekomenduję minimum 60 dniowy okres obowiązywania umowy przedwstępnej. Oczywiście, jeśli posiadamy umowę podpisaną na krótszy okres to w przypadkach awaryjnych zawsze istnieje możliwość jej aneksowania i przedłużenia. Wiąże to się jednak z dodatkowym niepotrzebnym stresem i podniesieniem wysokości zadatku.

Drugą ważną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę jest wysokość wpłacanego zadatku. Wysokość zadatku jest właściwie naszym jedynym ryzykiem finansowym. W przypadku odmowy kredytowania zakupu wybranej nieruchomości przez bank, zadatek, który wpłaciliśmy przepada na rzecz osoby sprzedającej. Logiczne więc jest, że im mniejsza kwota, tym mniejsza potencjalna strata i mniej nerwów. Zdarza się, że sprzedający zgodzi się podpisać umowę przedwstępną bez zadatku lub też z wpisaną zaliczką. Obie formy są korzystne z punktu widzenia kupującego. Jedyne ryzyko to takie, że ktoś nas ubiegnie, a sprzedający bez konsekwencji finansowych rozwiąże z nami umowę. Cóż sytuacja również niekomfortowa…

Optymalnym rozwiązaniem wydaje się być podpisanie umowy przedwstępnej z kwotą zadatku rozsądną. Osobiście zalecam kwotę rzędu 2-5 tyś zł.

Kolejnym krokiem, po podpisaniu umowy przedwstępnej, jest ponowne spotkanie z doradcą kredytowym, który to powinien sporządzić rzetelne porównanie AKTUALNYCH ofert banków. Na tym spotkaniu powinien zostać wybrany bank, który oferuje najlepsze warunki kredytowe, uwzględniając wszystkie czynniki wpływające na wysokość naszego miesięcznego zobowiązania. Po takim spotkaniu powinniśmy otrzymać pełną listę niezbędnych dokumentów wymaganych przez wybrany bank/i.

WAŻNE!

Pamiętaj, że dobry doradca składa wnioski do dwóch różnych banków jednocześnie. Dzięki temu będziemy mieli możliwość porównania finalnych decyzji kredytowych wydanych przez dwa różne banki oraz minimalizujemy ryzyko utraty zadatku, kiedy jeden z banków rozpatrzy nasz wniosek negatywnie.

Należy też pamiętać, że każde zapytanie wysłane przez bank do BIK-u (a takie zapytanie składane jest przez analityka w momencie wpłynięcia wniosku) obniża nasz scoring – czyli punktową ocenę kredytowa naszej osoby. Z tego powodu zalecam składać dwa wnioski jednocześnie (maksymalnie trzy), tak, aby w razie sytuacji awaryjnej (w międzyczasie może wydarzyć się wiele nieprzewidzianych rzeczy – np. świetna oferta promocyjna w banku, którego nie braliśmy wcześniej pod uwagę) zostawić sobie możliwość procesowania w trzecim innym banku.

Poniżej przykładowa oferta, jaką otrzymują moi klienci na takim spotkaniu. Oczywiście Twoja oferta będzie zawierała nazwy banków 🙂

Skanowanie10001

 

Kiedy już uda nam się uzyskać wszystkie niezbędne dokumenty, umawiamy się na kolejne spotkanie z naszym doradcą. Potrzebne jest ono, aby podpisać przygotowane wnioski kredytowe, wykonać kopie dokumentów oraz omówić ewentualne niejasności.

Komplet dokumentów Twój doradca dostarcza do wcześniej wybranych banków.

Od tej pory to doradca będzie w bezpośrednim kontakcie z bankiem. Dlatego też będzie Ciebie informował na bieżąco o wszystkich zmianach w procesie hipotecznym.

Na tym etapie może się zdarzyć, że bank procesujący będzie wymagał od Ciebie dodatkowych dokumentów. Pamiętaj, że im szybciej je dostarczysz, tym szybciej zostanie wydana decyzja kredytowa.

Są trzy rodzaje decyzji kredytowych:

  • Decyzja NEGATYWNA – jest to decyzja od której z reguły nie ma odwołania i jest ostateczna.
  • Decyzja POZYTYWNA OSTATECZNA – po jej wydaniu i akceptacji warunków cenowych przygotowywana jest umowa kredytowa.
  • Decyzja POZYTYWNA WARUNKOWA – decyzja taka zawiera w sobie dodatkowe warunki jakie kredytobiorca musi spełnić, aby analityk wydał decyzję ostateczną.

Po otrzymaniu ostatecznej decyzji pozytywnej, należy sprawdzić jakie warunki kredytowe zostały nam wydane oraz jakie warunki należy spełnić, aby bank uruchomił finansowanie.

Jeśli wszystko się zgadza, to bank przystępuje do sporządzenia umowy kredytowej. Taką umowę moi klienci przed podpisaniem w banku zawsze otrzymują wcześniej do przeczytania. Następnie wszelkie niejasności oraz zapisy w umowie omawiamy i dopiero wówczas umawiamy podpisanie umowy kredytowej w wybranej placówce bankowej.

Mając podpisaną umowę kredytową udajemy się do Notariusza, któremu do dostarczamy wszystkie niezbędne dokumenty niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego oraz umawiamy termin zawarcia aktu notarialnego.

UWAGA!

Kupując na rynku wtórnym sprzedający otrzyma należną kwotę za nieruchomość dopiero po akcie notarialnym. Bank, na podstawie dostarczonego przez kupującego aktu notarialnego przenoszącego własność, przelewa środki na konto sprzedającego w ciągu 7 dni od podpisania aktu notarialnego.

Jeżeli nieruchomość nabywamy od dewelopera z rynku pierwotnego, wówczas bank przelewa środki z kredytu na konto dewelopera przed aktem notarialnym.

Uff dobrnęliśmy niemal do końca 🙂

Pozostało już tylko zorganizować przekazanie mieszkania (niezbędny będzie protokół zdawczo-odbiorczy) – spisanie liczników, załatwienie formalności w spółdzielni i u dostawców mediów, przekazanie kluczy oraz zaliczenie wizyty w Urzędzie Miasta i możesz się w pełni cieszyć zakupem własnego M.

Pamiętaj, że korzystając z moich usług, możesz liczyć na moja bezpłatna pomoc na każdym z wyżej wymienionych etapów.

Maciej Kukawski

Doradca Finansowy – OpiekunPortfela.pl

Tel: 667 995 271

biuro@opiekunportfela.pl

Jeśli wolisz kontakt on-line to skorzystaj z mojego Kalkulatora